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Proposition 8 降估值如何运作

本页每一条程序性事实都可追溯至官方表格或县/州的公开文件；支撑每条规则的法条原文就在一次点击之内，逐字呈现、不作翻译。无法回一手来源核实的，一律标注“未证实”，不以推测填补。

出处逐条列在 出处页。

整个流程，从头到尾

  1. 1估值
  2. 2一次签署
  3. 3两份申报，同日备妥
RP-87 —— 递交 Assessor，县里不收费
AAB-100 —— 递交申诉委员会，县里规费 $46

两份同日递出；同日关窗（7/2 – 11/30）

  1. 4县里复核并作出决定
  2. 5册上估值真的降下来，我们才收费

下面每一条点开就是规则本身和它背后的法条原文。

加州房产税，五条规则

每条规则先给结论，再给后果，最后给引证。支撑该条的法条原文收在其下方的折叠块里，逐字英文，一次点击可见。

Proposition 13 把估值锚定在最近一次购入，此后逐年上调。

基准年值在最近一次过户或新建时被锁定，此后每年按通胀系数复利上调，上限 2%。该系数由加州税务委员会（BOE）统一发布、全州适用，不响应任何本地市场的涨跌。2026 留置日，BOE 测到的加州消费者物价涨幅远高于这个上限，于是指示各县按 2% 的上限计 —— 前四个评估年度也是这样。

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(1)(D) · BOE Letter to Assessors No. 2026/002

法条原文与委员会指示
In no event shall the percentage increase for any assessment year determined pursuant to subparagraph (A), (B), or (C) exceed 2 percent of the prior year’s value. Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(1)(D) — leginfo.legislature.ca.gov
Information from the DIR shows that the CCPI increased from 343.108 in August 2024 to 354.456 in August 2025. Rounded to the nearest one-thousandth of 1 percent, this is an increase of 3.307 percent. Accordingly, please prepare your 2026 assessment roll using an inflation factor of 1.02. BOE Letter to Assessors No. 2026/002，2026 年 1 月 13 日 — boe.ca.gov
Increase to base year value is limited to 2 percent pursuant to California Constitution, article XIII A, section 2(b). 同一封信所附“历年最终通胀系数表”脚注 1 — boe.ca.gov
市场下跌，册上估值不会随之下降。

每个留置日，应税值依法取调整后基准年值与当前市值两者中的较低者。但较低的那个数只有在 Assessor 复核并入册之后才会出现在册上。在该复核作出之前，较高的值留在册上，税单据此计算。整个流程不会自行启动。

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a) · 加州税务委员会 Decline in Value

法条原文与委员会定义
For purposes of subdivision (b) of Section 2 of Article XIII A of the California Constitution, for each lien date after the lien date in which the base year value is determined pursuant to Section 110.1, the taxable value of real property shall, except as otherwise provided in subdivision (b) or (c), be the lesser of: Cal. Revenue and Taxation Code §51(a) — leginfo.legislature.ca.gov
A decline in value occurs in any year in which the current market value of real property is less than its adjusted base year value as of the lien date, January 1. 加州税务委员会（BOE）Decline in Value — boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/
When the market value of a property on the January 1 lien date falls below the factored base year value, the Assessor will review the property's assessment and enroll the lesser of the factored base year value or market value. 加州税务委员会（BOE）Decline in Value — boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/

最后两段同出自委员会的 decline-in-value 页面，但在该页上分属不同自然段，相隔约九百字符。中间那段界定 base year value 的正文已省略。

Proposition 8 不设任何起征门槛。

Proposition 8 允许在不动产价值下跌时作临时性下调，法典化于 Revenue and Taxation Code §51(a)(2)。该款未设任何门槛：留置日市值只要低于调整后基准年值即成立，与差额大小无关。决定一个案子的是所递交的证据，不是差额的宽度。

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(2)

法条原文
Its full cash value, as defined in Section 110, as of the lien date, taking into account reductions in value due to damage, destruction, depreciation, obsolescence, removal of property, or other factors causing a decline in value. Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(2) — leginfo.legislature.ca.gov

本站同样不设门槛。此前站内有一条内部筛选条件，只显示册上估值高出市场估算 15% 以上的单元；因为在法条和县里任何公开文件中都查不到依据，已于 2026-09-15 取消。现在显示的是全部真实数值。

Proposition 8 的减值是临时的，且逐年复核。

经 Proposition 8 下调的估值，会在其后每个留置日由 Assessor 重新审视。物业处于降值状态期间，其评估值的年度涨幅可以超过 Proposition 13 项下 2% 的上限，但永远不得高于既有的调整后基准年值。基准年值本身不因减值而改变；市场其后回升，评估值也只回补到该上限为止。

加州税务委员会 Decline in Value

委员会原文
Once a property's assessment has been reduced under Proposition 8, the Assessor reviews the assessment annually to determine whether it should remain in decline-in-value status. The assessed value of a property in decline-in-value status may increase each lien date (January 1) by more than the standard two percent maximum allowed for properties assessed under Proposition 13; however, unless there is a change in ownership or new construction, a property's assessed value can never increase above its existing factored base year value. 加州税务委员会（BOE）Decline in Value — boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/
三个日期，全部由县里定。

价值以 1 月 1 日留置日为准。可比成交的登记日期不得晚于 3 月 31 日：Revenue and Taxation Code §402.5 排除留置日后超过九十天的成交，RP-87 表把这条边界定在 3/31，所以 4 月登记的成交不算，再有说服力也不算。这就是本站筛选可比盘的硬边界。两条路径在同一个窗口内递交，窗口在 11 月 30 日关闭。这一天如果是周六、周日或法定假日，Property Tax Rule 305(d)(6)、申诉委员会和 Assessor 的在线申报门户三处都写明：次一个工作日寄出并盖上邮戳的申请视为按期递交；2026 年 11 月 30 日是周一，不顺延。

留置日 1/1 · 可比成交不晚于 3/31 · 申报窗口 7/2 – 11/30 · RP-87 (REV. 7/26) · Cal. Revenue and Taxation Code §402.5

表上三个日期的原文
Your Opinion of Value as of January 1, 2026 RP-87 (REV. 7/26) 表上原文
Sale Date (No later than 3/31/2026) RP-87 (REV. 7/26) 表上原文
This form MUST be filed between July 2 and November 30, 2026. Applications are valid if postmarked by November 30, 2026. RP-87 (REV. 7/26) 表上原文
Filing dates are July 2 to November 30*, of each year for all real and personal property assessments. 洛杉矶县申诉委员会 — bos.lacounty.gov

RP-87 表上只有两行可比成交栏。第三笔及其后的证据应放入随申请附交的证据包，不应压缩进表内。

两条申报路径，同一个截止日

县里提供两条互相独立的路径，我们两条都走。两个窗口同一天关闭。

RP-87（Assessor 复核）AAB-100（申诉委员会）
性质 非正式内部复核 正式、准司法、有约束力
县里收费 不收费 $46，不可退
窗口 7/2 – 11/30 7/2 – 11/30
听证 无 有
证据如何提交 随申请一并提交至 Assessor 不随申请提交。经 AAP 门户提交，该门户在排期之后才开放；截止日以排期通知为准
撤回 不适用 可撤回，无罚则
代价最高的一个误解
把免费那条路当成第一次尝试，把申诉留作后手。两个窗口同一天关闭。业主要是到 11 月还在等 Assessor 的结论，申诉窗口已经跟着关了，这一个评估年度就没了。RP-87 表上自己就写明了这一点：You may appeal before the applicable deadline without waiting for a response to this claim. 正确做法是两份同一天递出去。
关于证据与撤回的两点补充，以及 10 月 1 日是什么
两个机构不共享卷宗
EXM-202 表上写明，申诉委员会是 a separate agency from that of the Office of the Assessor, the Auditor-Controller, and the Treasurer and Tax Collector. 所以同一份证据要向两个机构各交一次，不是交一次两边通用。这一道重复工作由我们承担，不落到业主头上。
撤回不受罚，但时机重要
RP-87 表上原文：You may withdraw your AAB appeal without penalty, for any reason. 撤回要等 Assessor 同意的减值正式入册之后再办；撤得太早可能两头落空。

10 月 1 日是表上印的检查点，不是截止日。它标示的是 Assessor 结论通常应到达的日期；法定截止日为 11 月 30 日。

Please keep a copy of this application for your records and as a reminder to file an assessment appeal if you do not receive the Assessor’s findings by October 1, 2026. If you disagree with the Assessor’s decline-in-value conclusion, you may file an appeal with the Assessment Appeals Board. The appeal must be filed no later than November 30, 2026. RP-87 (REV. 7/26) 表上原文

洛杉矶县的代理关系与授权

代理人在此地可以做什么、不可以做什么

这一点查证耗时最久，公开讨论极少，结论也有违直觉。Assessor 的在线降估值门户明确写着不接受 tax agent 提交。纸质 RP-87 则一直设有代理人栏，并有与 Owner Signature 并列的 Agent Signature 行。申诉委员会更为代理人专设了登录入口。被关闭的是一条通道，不是代理关系本身。

三处原文：Assessor 在线门户 / RP-87 表 / lacaab.lacounty.gov

Assessor 的在线门户明确写着：tax agent 不得在线提交。

Applications MUST be filed between July 2 and November 30, 2026. Online applications cannot currently be filed by tax agents. assessor.co.la.ca.us/extranet/OnlineFiling/divhome.aspx

纸质 RP-87 设有 Agent/Company Name 栏，并有独立的 Agent Signature 与日期行。Assessor 显然预设了代理人代业主递交纸质复核申请这一情形。

Agent/Company Name, if applicable (Attach Agent Authorization) RP-87 (REV. 7/26) 表上原文

申诉委员会为代理人另设登录入口；Assessor 的在线门户没有。这是两扇不同的门。

To file online online, click on the "Tax Agent Login". You must be a registered tax agent in order to file for an online application. lacaab.lacounty.gov

“To file online online”里的重复词是 lacaab.lacounty.gov 页面上的原样写法。县里的原文照录，不作更正。

当前状态：尚未取得 Los Angeles County Code 2.165 的 Tax Agent 注册号
EXM-202 表上写明：没有现行有效的 Tax Agent 注册号，这张表无效，除非属于洛杉矶县县法 Section 2.165.010(G) 规定的例外情形。在注册号签发之前，我们交付的是估值、证据包，以及填写至只差签署的全部表格，由业主本人签署并递交，而不是以代理人身份代为递交。服务协议写的是同一个口径。
一次签署，四份文书：三份授权书和一份服务协议

在洛杉矶县，Assessor 与申诉委员会是两个不共享卷宗的独立机构，授权文书也分属两套。一次签署同时产生以下四份：

文书对谁生效 有效期为何需要
EXM-202 Part II Assessor / Auditor-Controller / Treasurer-Tax Collector 自签署日起 4 年 覆盖 RP-87 路径。表上原文：Agent has full authority to handle all assessment matters with your office.
AAB-102 申诉委员会（Assessment Appeals Board） 最多 4 个连续日历年 授权代理人签署并递交申诉申请。仅限首次递交。
Rule 305 授权书 通用书面授权 同上 写明 Property Tax Rule 305(a)(1) 全部六项要素。BOE 释义 180.0006：不强制使用指定表格。这是 §17537.9(e) 要求随件附上的那一份。
服务协议 业主与我们之间 协议中写明的授权年度；如业主书面撤销授权或物业易主，则提前终止 写明分成比例、什么条件下才能计费，以及业主怎么解除委托。
关于这四份文书的两条补充，附所依据的原文
EXM-202 Part III 于其后单独出具，非签约时签署
表上原文：This form may only be used for an Assessment Appeal by a taxpayer who has already filed an application. 所以它要等 AAB-100 递出、拿到 Application Number 之后再单独出具。它管的是更换代理人、撤回申诉，以及与 Assessor 就价值达成和解。
签一次覆盖四年，不是一案一签
授权范围可以写成“洛杉矶县境内全部地块与评估项”，所以多套单元只需要签一次。不允许追溯授权：过往年度不能事后补签。
A statement to the effect that the agent is authorized to sign and file applications in the specific calendar year in which the application is filed or years indicated in the agent's authorization; an agent's authorization may not cover more than four consecutive calendar years in the future, beginning with the year in which the authorization was signed; Property Tax Rule 305(a)(1)(B)，18 CCR §305
This authorization is valid for a period of four years from the date of execution, unless earlier revoked in writing or terminated by operation of law. EXM-202 (REV. 2-26) 表上原文

市场估算如何产生

估值逐户进行：覆盖范围内的每一个共管公寓单元（共 103,653 个）都按 1 月 1 日留置日单独处理。每户最多跑四种彼此独立的方法，登记成交能支撑几种就跑几种。至少有一种方法跑得出来的，单元页面给出估算和册上估值的对比，以及它依据的是哪几类证据，可比成交本身则放进提交给 Assessor 和申诉委员会的证据里；一种都跑不出来的，不公布估算，具体户数见下方说明。

结果按保守到激进三档公布，站上默认显示中位档。各个方法之间分歧明显的单元，会在它自己的页面上标出来 —— 分歧大说明的是证据，不是这套房子。方法本身和它内部的调整口径不公布：那是我们的工作成果。申报的成败取决于可比成交，而可比成交是完整公布的。

数据缺口，如实列示
103,653 个单元里，有 13,090 个（12.6%）任何一种方法都走不通，我们就不给估算。其中 57.5% 是单元号对不上楼栋记录的。这种情况下页面直接说明算不出来，而不是摆一个编的数字出来。

时间表

时间表由县里定，不是我们安排的。

从一个单元地址开始

查我的房
先查看收费

查询、估值、签授权全程不收费，这个阶段也没有任何款项要付。依 Cal. B&P §17537.9(c)，在申请实际递交至 Assessor 或申诉委员会书记官之前，降估值代办服务的提供方不得收取、索要或催收任何款项。