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Proposition 8 감액이 작동하는 방식

이 페이지의 모든 절차 사실은 공식 서식 또는 카운티·주 정부 간행물에서 나왔으며, 각 규칙의 근거 법령 원문은 한 번의 클릭으로 영문 원문 그대로 확인할 수 있습니다. 1차 자료로 확인되지 않은 항목은 추정으로 메우지 않고 미확인으로 표시합니다.

출처는 출처 페이지에 하나씩 정리되어 있습니다.

전체 절차, 처음부터 끝까지

  1. 1가치 평가
  2. 2서명 한 번
  3. 3두 건 모두 작성 완료
RP-87 — Assessor, 카운티 수수료 없음
AAB-100 — Appeals Board, 카운티 수수료 $46

두 건을 같은 날 제출, 두 기간 모두 7/2 – 11/30에 마감

  1. 4카운티가 검토해 결정
  2. 5과세평가액이 내려간 경우에만 수수료 청구

아래 각 단계를 열면 해당 규칙과 그 근거 법령 원문이 나옵니다.

캘리포니아 재산세, 다섯 가지 규칙

각 규칙은 결론을 먼저 제시하고, 그 결론에서 따라오는 내용을 설명한 뒤 출처를 밝힙니다. 법령 원문은 해당 규칙 아래에 영문 원문 그대로, 한 번의 클릭으로 열립니다.

Proposition 13은 과세평가액을 마지막 매입 시점에 고정한 뒤 매년 끌어올립니다.

기준연도 가액은 마지막 소유권 이전 또는 신축 시점에 확정됩니다. 그 이후 매년 2퍼센트를 넘을 수 없는 물가상승 계수로 복리 증액됩니다. 이 계수는 State Board of Equalization(주 조세형평국)이 공표하며 주 전역에 적용되고, 개별 지역 시장의 사정에는 반응하지 않습니다. 2026년 과세기준일에 대해 Board는 캘리포니아 소비자물가 상승률이 상한을 크게 웃도는 것으로 측정했고, 직전 4개 과세연도와 동일하게 2퍼센트 상한을 적용하도록 각 카운티 Assessor에게 지시했습니다.

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(1)(D) · BOE Letter to Assessors No. 2026/002

법령 원문과 Board의 지시
In no event shall the percentage increase for any assessment year determined pursuant to subparagraph (A), (B), or (C) exceed 2 percent of the prior year’s value. Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(1)(D) · leginfo.legislature.ca.gov
Information from the DIR shows that the CCPI increased from 343.108 in August 2024 to 354.456 in August 2025. Rounded to the nearest one-thousandth of 1 percent, this is an increase of 3.307 percent. Accordingly, please prepare your 2026 assessment roll using an inflation factor of 1.02. BOE Letter to Assessors No. 2026/002, January 13, 2026 · boe.ca.gov
Increase to base year value is limited to 2 percent pursuant to California Constitution, article XIII A, section 2(b). 당해 연도 및 과거 연도의 확정 물가상승 계수, 같은 서신 첨부자료, 각주 1 · boe.ca.gov
시장이 하락했다는 이유만으로 과세평가액이 내려가지는 않습니다.

모든 과세기준일에 과세 대상 가액은 법령에 따라 조정 기준연도 가액과 당시 시장가치 중 더 낮은 쪽이어야 합니다. 두 값 중 낮은 쪽은 Assessor가 과세평가를 검토해 과세대장에 등재한 뒤에야 대장에 반영됩니다. 그 검토가 이루어지기 전까지는 더 높은 값이 대장에 남아 있고, 세액도 그 값으로 산정됩니다. 이 절차는 어느 단계도 저절로 시작되지 않습니다.

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a) · State Board of Equalization, Decline in Value

법령 원문과 Board의 정의
For purposes of subdivision (b) of Section 2 of Article XIII A of the California Constitution, for each lien date after the lien date in which the base year value is determined pursuant to Section 110.1, the taxable value of real property shall, except as otherwise provided in subdivision (b) or (c), be the lesser of: Cal. Revenue and Taxation Code §51(a) · leginfo.legislature.ca.gov
A decline in value occurs in any year in which the current market value of real property is less than its adjusted base year value as of the lien date, January 1. State Board of Equalization, Decline in Value · boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/
When the market value of a property on the January 1 lien date falls below the factored base year value, the Assessor will review the property's assessment and enroll the lesser of the factored base year value or market value. State Board of Equalization, Decline in Value · boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/

마지막 두 인용문은 모두 Board의 decline-in-value 페이지에서 가져왔으나, 그 페이지에서는 약 900자 떨어진 별개의 문단입니다. 기준연도 가액을 정의하는 중간 부분은 생략했습니다.

Proposition 8은 최소 격차를 정하지 않습니다.

Proposition 8은 부동산 가치가 하락한 경우 일시적 감액을 허용하며, Revenue and Taxation Code §51(a)(2)에 성문화되어 있습니다. 해당 항은 어떠한 기준선도 두지 않습니다. 과세기준일의 시장가치가 조정 기준연도 가액보다 낮으면 차이의 크기와 무관하게 요건을 충족합니다. 사건은 제출된 증거로 판단되며, 격차의 폭으로 판단되지 않습니다.

Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(2)

법령 원문
Its full cash value, as defined in Section 110, as of the lien date, taking into account reductions in value due to damage, destruction, depreciation, obsolescence, removal of property, or other factors causing a decline in value. Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(2) · leginfo.legislature.ca.gov

이 사이트에서도 기준선을 적용하지 않습니다. 시장 추정치보다 최소 15퍼센트 이상 높게 평가되지 않은 세대를 숨기던 내부 필터는 2026년 9월 15일에 제거했습니다. 법령에서도 카운티 간행물에서도 그 근거를 찾을 수 없었기 때문입니다. 지금은 실제 수치를 모두 표시합니다.

Proposition 8 감액은 일시적이며 매년 재검토됩니다.

Proposition 8으로 낮아진 가액은 이후 모든 과세기준일에 Assessor가 다시 심사합니다. 부동산이 가치 하락 상태에 있는 동안에는 과세평가액이 Proposition 13의 2퍼센트 상한을 넘어 오를 수 있으나, 기존 조정 기준연도 가액을 넘길 수는 없습니다. 감액으로 기준연도 가액 자체가 바뀌지는 않으며, 이후 시장이 회복되어도 과세평가액은 그 상한까지만 돌아갑니다.

State Board of Equalization, Decline in Value

Board의 문구 원문
Once a property's assessment has been reduced under Proposition 8, the Assessor reviews the assessment annually to determine whether it should remain in decline-in-value status. The assessed value of a property in decline-in-value status may increase each lien date (January 1) by more than the standard two percent maximum allowed for properties assessed under Proposition 13; however, unless there is a change in ownership or new construction, a property's assessed value can never increase above its existing factored base year value. State Board of Equalization, Decline in Value · boe.ca.gov/proptaxes/decline-in-value/
세 가지 날짜, 모두 카운티가 정합니다.

가치는 1월 1일 과세기준일에 측정합니다. 비교 매매 사례는 늦어도 3월 31일까지 등기되어 있어야 합니다. Revenue and Taxation Code §402.5는 과세기준일로부터 90일이 지난 뒤의 매매를 배제하고, RP-87 서식은 그 경계를 3/31로 정해 두었으므로, 4월에 등기된 매매는 논지를 아무리 잘 뒷받침하더라도 고려되지 않습니다. 이곳에서 비교 매매 사례를 선별하는 엄격한 기준도 바로 이 경계입니다. 두 경로 모두 같은 기간 안에 제출하며, 그 기간은 11월 30일에 닫힙니다. 그 날짜가 토요일, 일요일 또는 법정 공휴일에 해당하는 경우 Property Tax Rule 305(d)(6)과 Assessment Appeals Board, 그리고 Assessor 자체의 제출 포털 모두 다음 영업일 소인으로 우편 발송된 신청을 기한 내 제출로 인정합니다. 2026년 11월 30일은 월요일이므로 기한 연장은 발생하지 않습니다.

과세기준일 1/1 · 비교 매매 사례 3/31 이전 · 제출 기간 7/2 – 11/30 · RP-87 (REV. 7/26) · Cal. Revenue and Taxation Code §402.5

서식에 적힌 세 날짜, 원문 그대로
Your Opinion of Value as of January 1, 2026 RP-87 (REV. 7/26) 원문 그대로
Sale Date (No later than 3/31/2026) RP-87 (REV. 7/26) 원문 그대로
This form MUST be filed between July 2 and November 30, 2026. Applications are valid if postmarked by November 30, 2026. RP-87 (REV. 7/26) 원문 그대로
Filing dates are July 2 to November 30*, of each year for all real and personal property assessments. Assessment Appeals Board, Los Angeles County · bos.lacounty.gov

RP-87에는 비교 매매 사례를 정확히 두 건만 적을 공간이 있습니다. 세 번째 매매와 그 밖의 증거는 서식에 압축해 넣지 않고 신청서에 첨부하는 증거 자료집에 담습니다.

두 가지 제출, 하나의 기한

카운티는 서로 독립된 두 가지 경로를 제공하며, 두 경로를 모두 사용합니다. 두 기간은 같은 날에 닫힙니다.

RP-87 (Assessor 검토)AAB-100 (Assessment Appeals Board)
성격 비공식 내부 검토 공식, 준사법적, 구속력 있음
카운티 수수료 없음 $46, 환불 불가
제출 기간 7/2 – 11/30 7/2 – 11/30
심리 없음 있음
증거 제출 방법 신청서와 함께 Assessor에 제출 신청서와 함께 제출하지 않습니다. AAP 포털로 제출하며, 이 포털은 사건 일정이 정해진 뒤에만 열립니다. 기한은 일정 통지서에 적힌 날짜입니다
취하 해당 없음 가능, 불이익 없음
가장 큰 손실을 부르는 오해
무료 경로를 1차 시도로 보고 이의신청을 뒤로 남겨두는 것입니다. 두 기간은 같은 날 닫힙니다. 11월까지 Assessor의 회신을 기다린 소유자는 이의신청 기간까지 함께 놓치고, 해당 과세연도는 사라집니다. RP-87 서식 자체에 이 점이 적혀 있습니다. You may appeal before the applicable deadline without waiting for a response to this claim. 올바른 순서는 두 건을 같은 날 제출하는 것입니다.
증거와 취하에 관한 두 가지 추가 사항, 그리고 10월 1일의 의미
두 기관은 서류를 공유하지 않습니다
EXM-202 서식에는 Assessment Appeals Board가 a separate agency from that of the Office of the Assessor, the Auditor-Controller, and the Treasurer and Tax Collector.라고 적혀 있습니다. 따라서 증거는 한 번 제출해 양쪽에서 함께 쓰는 것이 아니라, 두 기관에 각각 두 번 제출합니다. 이 중복 작업은 소유자가 아니라 당사가 수행합니다.
취하에는 불이익이 없으나 시점이 중요합니다
RP-87 원문: You may withdraw your AAB appeal without penalty, for any reason. 취하는 Assessor가 동의한 감액이 실제로 과세대장에 등재된 뒤에 해야 합니다. 그보다 먼저 취하하면 양쪽 모두 놓칠 수 있습니다.

10월 1일은 서식에 인쇄된 점검 시점이며 기한이 아닙니다. 통상 그 날짜까지는 Assessor의 결론이 도착한다는 의미이고, 법정 기한은 11월 30일입니다.

Please keep a copy of this application for your records and as a reminder to file an assessment appeal if you do not receive the Assessor’s findings by October 1, 2026. If you disagree with the Assessor’s decline-in-value conclusion, you may file an appeal with the Assessment Appeals Board. The appeal must be filed no later than November 30, 2026. RP-87 (REV. 7/26) 원문 그대로

Los Angeles County의 위임과 대리

이곳에서 세무 대리인이 할 수 있는 일과 할 수 없는 일

이 점은 확인에 가장 오랜 시간이 걸렸고 어디에도 거의 적혀 있지 않으며, 결론은 직관과 다릅니다. Assessor의 온라인 decline-in-value 포털에는 세무 대리인이 그 포털로 제출할 수 없다고 명시되어 있습니다. 종이 RP-87에는 예전부터 대리인 기재란과 Owner Signature 옆의 Agent Signature 란이 있었습니다. Assessment Appeals Board는 대리인 전용으로 만든 로그인을 운영합니다. 닫혀 있는 것은 하나의 창구이며, 대리 관계 자체가 아닙니다.

출처가 되는 세 가지 문서: Assessor 온라인 포털 / RP-87 / lacaab.lacounty.gov

Assessor의 온라인 포털에는 세무 대리인이 온라인으로 제출할 수 없다고 명시되어 있습니다.

Applications MUST be filed between July 2 and November 30, 2026. Online applications cannot currently be filed by tax agents. assessor.co.la.ca.us/extranet/OnlineFiling/divhome.aspx

종이 RP-87에는 Agent/Company Name 칸과 별도의 Agent Signature 및 날짜 란이 있습니다. Assessor는 대리인이 소유자를 대신해 종이 검토 신청을 제출하는 상황을 분명히 전제하고 있습니다.

Agent/Company Name, if applicable (Attach Agent Authorization) RP-87 (REV. 7/26) 원문 그대로

Assessment Appeals Board는 대리인용 로그인을 만들었습니다. Assessor의 온라인 포털에는 그런 로그인이 없습니다. 창구가 서로 다릅니다.

To file online online, click on the "Tax Agent Login". You must be a registered tax agent in order to file for an online application. lacaab.lacounty.gov

“To file online online”에서 단어가 반복된 것은 lacaab.lacounty.gov에 게시된 문장 그대로입니다. 카운티 원문은 수정하지 않고 그대로 옮깁니다.

현재 상태: Los Angeles County Code 2.165 Tax Agent Registration Number는 아직 보유하고 있지 않습니다
EXM-202 서식 자체에는 Los Angeles County Code Section 2.165.010(G)의 예외 사유에 해당하지 않는 한, 현행 Tax Agent Registration Number가 없으면 서식이 유효하지 않다고 적혀 있습니다. 그 번호가 발급되기 전까지 당사가 제공하는 것은 대리인이 대신 제출하는 형태가 아니라 가치 평가, 증거 자료집, 그리고 서명 직전 단계까지 작성한 서식 전부이며, 소유자가 직접 서명해 제출합니다. 서비스 계약서에도 같은 내용이 적혀 있습니다.
서명 한 번, 서류 네 가지: 위임 서류 세 가지와 서비스 계약서 한 부

Los Angeles County에서 Assessor와 Assessment Appeals Board는 서류를 공유하지 않는 별개의 기관이며, 위임 서류도 두 갈래로 나뉩니다. 한 번의 서명으로 네 가지가 동시에 작성됩니다.

서류구속 대상 유효 기간필요한 이유
EXM-202 Part II Assessor / Auditor-Controller / Treasurer-Tax Collector 서명일로부터 4년 RP-87 경로를 포함합니다. 서식 원문: Agent has full authority to handle all assessment matters with your office.
AAB-102 Assessment Appeals Board 최대 4개 연속 역년 대리인이 이의신청서에 서명하고 제출할 권한을 부여합니다. 최초 제출에 한합니다.
Rule 305 위임장 일반 서면 위임 위와 같음 Property Tax Rule 305(a)(1)의 여섯 가지 요건을 모두 담습니다. BOE Annotation 180.0006: 정해진 서식은 요구되지 않습니다. §17537.9(e)가 첨부를 요구하는 서류가 바로 이것입니다.
서비스 계약서 소유자와 당사 사이 계약서에 적힌 위임 연도까지(소유자가 서면으로 위임을 철회하거나 부동산 소유권이 바뀌면 그 전에 종료) 성공 수수료 비율, 청구가 허용되는 시점, 계약 해지 방법을 정합니다.
네 가지 서류에 관한 두 개의 각주와 그 근거 원문
EXM-202 Part III는 계약 시점이 아니라 그 이후에 발급됩니다
서식 원문: This form may only be used for an Assessment Appeal by a taxpayer who has already filed an application. 따라서 AAB-100을 제출하고 Application Number를 받은 뒤에 별도로 발급합니다. 이 서식은 대리인 변경, 취하, 그리고 Assessor와의 가액 합의를 규율합니다.
서명 한 번이 4년을 포함하며, 사건마다 서명하지 않습니다
위임 범위는 Los Angeles County 내의 모든 필지와 모든 과세평가로 기재할 수 있으므로, 여러 세대도 서명 한 번으로 처리됩니다. 소급 위임은 허용되지 않습니다. 이미 지난 연도는 사후에 서명할 수 없습니다.
A statement to the effect that the agent is authorized to sign and file applications in the specific calendar year in which the application is filed or years indicated in the agent's authorization; an agent's authorization may not cover more than four consecutive calendar years in the future, beginning with the year in which the authorization was signed; Property Tax Rule 305(a)(1)(B), 18 CCR §305
This authorization is valid for a period of four years from the date of execution, unless earlier revoked in writing or terminated by operation of law. EXM-202 (REV. 2-26) 원문 그대로

시장 추정치를 산출하는 방법

적용 지역의 모든 콘도미니엄 세대, 즉 103,653세대를 1월 1일 과세기준일 기준으로 한 세대씩 평가합니다. 각 세대마다 등기된 매매가 뒷받침하는 범위에서 최대 네 가지 독립된 방법을 적용합니다. 방법을 하나라도 적용할 수 있으면 세대 페이지에서 추정치가 과세평가액과 비교해 어떤지, 어떤 종류의 증거에 근거했는지 보여 드리고, 비교 매매 사례 자체는 Assessor와 Assessment Appeals Board에 제출하는 증거에 들어갑니다. 하나도 적용할 수 없으면 추정치를 공개하지 않으며, 그 세대 수는 아래 안내에 적혀 있습니다.

결과는 보수적 기준에서 적극적 기준까지 세 가지 관점으로 공개하며, 사이트는 기본값으로 중간 수치를 표시합니다. 방법 간 결과가 실질적으로 엇갈리는 세대는 해당 세대 페이지에 표시합니다. 편차가 크다는 사실은 부동산에 관한 진술이 아니라 증거에 관한 진술이기 때문입니다. 방법 자체와 그 안의 조정 내역은 공개하지 않습니다. 그것은 작업 산출물입니다. 신청의 성패는 비교 매매 사례에 달려 있으며, 비교 매매 사례는 전부 공개합니다.

데이터 공백, 그대로 밝힙니다
103,653세대 가운데 13,090세대(12.6%)는 어떤 방법도 뒷받침하지 못해 추정치를 공개하지 않습니다. 그중 57.5%는 식별자를 건물 기록과 대조해 확정할 수 없는 세대입니다. 그런 경우 페이지는 지어낸 숫자를 보여주지 않고 가액을 산출할 수 없다고 표시합니다.

일정

이 날짜들은 카운티가 정한 것이며 당사가 정한 것이 아닙니다.

세대 주소로 시작하기

내 부동산 조회
수수료 먼저 확인

조회와 가치 평가, 서명에는 비용이 들지 않으며 그 단계에서 지급할 금액도 없습니다. Cal. B&P §17537.9(c)에 따라, 과세평가 감액 신청 대행 서비스를 제공하는 자는 신청서가 Assessor 또는 clerk of the assessment appeals board에 제출되기 전에는 어떠한 금전도 청구하거나 요구하거나 수령할 수 없습니다.