Cómo funciona una reducción por Proposition 8
Cada dato procesal de esta página procede de un formulario oficial o de una publicación del condado o del estado, y el texto legal que respalda cada regla queda a un clic, literal y sin traducir. Cuando un punto no pudo verificarse contra una fuente primaria, se marca como no verificado en lugar de completarse con una suposición.
Las fuentes se enumeran una por una en la página de fuentes.
Todo el proceso, de principio a fin
- 1Valoración
- 2Una sola firma
- 3Ambas presentaciones, listas
Ambas el mismo día; ambas cierran 7/2 – 11/30
- 4El condado revisa y decide
- 5Honorarios solo si la tasación baja
Cada paso de abajo se abre a la regla y al texto legal que la respalda.
El impuesto sobre la propiedad de California, en cinco reglas
Cada regla expone primero su conclusión, después lo que de ella se deriva y por último la cita. El texto legal queda debajo de la regla que respalda, literal y en inglés, a un clic.
Proposition 13 ancla la tasación a la última compra y después la hace subir año con año.
El valor del año base queda fijado en el último cambio de titularidad o en la obra nueva. Cada año posterior se capitaliza con un factor de inflación que no puede exceder el 2 por ciento. El factor lo publica el State Board of Equalization y rige en todo el estado; no responde a las condiciones de ningún mercado local. Para la fecha de gravamen de 2026, el Board midió un crecimiento de los precios al consumo en California muy por encima del tope e indicó a los assessors que aplicaran el máximo del 2 por ciento, igual que en cada uno de los cuatro años de tasación anteriores.
Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(1)(D) · BOE Letter to Assessors No. 2026/002
Texto legal e instrucción del Board
La tasación no baja por el hecho de que el mercado haya bajado.
En cada fecha de gravamen la ley exige que el valor imponible sea el menor entre el valor del año base ajustado y el valor de mercado vigente. El menor de los dos llega al padrón fiscal solo cuando el Assessor ha revisado la tasación y la ha inscrito. Hasta que esa revisión se haya hecho, el valor más alto permanece en el padrón y es el que sirve para calcular la factura. Nada de esta secuencia se pone en marcha por sí solo.
Cal. Revenue and Taxation Code §51(a) · State Board of Equalization, Decline in Value
Texto legal y definición del Board
Los dos últimos pasajes provienen de la página de decline-in-value del Board, pero allí son párrafos distintos, separados por unos novecientos caracteres. El texto intermedio, que define el valor del año base, queda omitido.
Proposition 8 no fija ninguna diferencia mínima.
Proposition 8 permite una reducción temporal cuando un bien inmueble pierde valor, y está codificada en el Revenue and Taxation Code §51(a)(2). Ese párrafo no fija umbral de ninguna clase: un valor de mercado inferior al valor del año base ajustado en la fecha de gravamen reúne los requisitos, sea cual sea el tamaño de la diferencia. Un caso se resuelve por la prueba presentada, no por la amplitud de la diferencia.
Cal. Revenue and Taxation Code §51(a)(2)
Texto legal
En este sitio tampoco se aplica ningún umbral. Un filtro interno que ocultaba toda unidad cuya tasación no superara en al menos quince por ciento la estimación de mercado fue retirado el 15 de septiembre de 2026, porque no se encontró fundamento para él ni en la ley ni en ninguna publicación del condado. Ahora se muestra toda cifra real.
Una reducción por Proposition 8 es temporal y se revisa cada año.
Un valor reducido por Proposition 8 lo vuelve a examinar el Assessor en cada fecha de gravamen siguiente. Mientras un inmueble permanece en situación de decline-in-value, su valor tasado puede subir más que el tope del 2 por ciento aplicable conforme a Proposition 13, pero nunca puede llevarse por encima del valor del año base ajustado existente. El valor del año base en sí no se modifica por una reducción, y una recuperación posterior del mercado restablece la tasación solo hasta ese tope.
State Board of Equalization, Decline in Value
La declaración del Board, literal
Tres fechas, todas fijadas por el condado.
El valor se mide en la fecha de gravamen del 1 de enero. Las ventas comparables deben haberse registrado a más tardar el 31 de marzo: el Revenue and Taxation Code §402.5 excluye cualquier venta ocurrida más de noventa días después de la fecha de gravamen, y el formulario RP-87 fija ese límite en el 3/31, así que una venta registrada en abril no se considera, por mucho que ilustre el punto. Ese es el límite estricto con el que aquí se filtran las ventas comparables. Ambas vías se presentan dentro de la misma ventana, que cierra el 30 de noviembre. Cuando esa fecha cae en sábado, domingo o día feriado oficial, la Property Tax Rule 305(d)(6), el Assessment Appeals Board y el propio portal de presentación del Assessor consideran presentada en plazo una solicitud enviada por correo con matasellos del siguiente día hábil; en 2026 el 30 de noviembre es lunes, de modo que no surge ninguna prórroga.
Fecha de gravamen 1/1 · ventas comparables no posteriores a 3/31 · plazo de presentación 7/2 – 11/30 · RP-87 (REV. 7/26) · Cal. Revenue and Taxation Code §402.5
Las tres fechas en los formularios, literales
El RP-87 deja espacio para exactamente dos ventas comparables. Una tercera venta, y cualquier prueba adicional, corresponde al expediente de pruebas que se adjunta a la solicitud, y no al formulario.
Dos presentaciones, un solo plazo
El condado ofrece dos vías independientes y se utilizan las dos. Las dos ventanas cierran el mismo día.
| RP-87 (revisión del Assessor) | AAB-100 (Assessment Appeals Board) | |
|---|---|---|
| Naturaleza | Revisión interna informal | Formal, cuasijudicial, vinculante |
| Tasa del condado | Ninguna | $46, no reembolsable |
| Ventana | 7/2 – 11/30 | 7/2 – 11/30 |
| Audiencia | No hay | Sí |
| Cómo se presenta la prueba | Con la solicitud, al Assessor | No con la solicitud. Por el portal AAP, que se abre solo una vez programado el caso; el plazo es el indicado en el aviso de programación |
| Desistimiento | No aplica | Permitido, sin penalización |
Tratar la vía gratuita como un primer intento y guardar la apelación como reserva. Las dos ventanas cierran el mismo día. Quien en noviembre sigue esperando al Assessor ya perdió con eso la ventana de apelación, y el año de tasación se pierde. El RP-87 lo dice en su propio texto: You may appeal before the applicable deadline without waiting for a response to this claim. La secuencia correcta es presentar ambas el mismo día.
Dos puntos más sobre la prueba y el desistimiento, y qué es el 1 de octubre
El EXM-202 dice en su propio texto que el Assessment Appeals Board es a separate agency from that of the Office of the Assessor, the Auditor-Controller, and the Treasurer and Tax Collector. La prueba se presenta por tanto dos veces, una a cada oficina, en lugar de presentarse una sola vez y servir en los dos lados. Esa duplicación es trabajo nuestro, no del propietario.
Texto literal del RP-87: You may withdraw your AAB appeal without penalty, for any reason. El desistimiento debe esperar hasta que la reducción acordada por el Assessor esté efectivamente inscrita en el padrón. Desistir antes puede dejar sin ninguna de las dos.
El 1 de octubre es un punto de control impreso en el formulario, no un plazo. Señala la fecha en la que normalmente habrían llegado las conclusiones del Assessor; el plazo legal es el 30 de noviembre.
Autorización y representación en Los Angeles County
Lo que un agente fiscal puede y no puede hacer aquí
Este punto fue el que más tiempo costó establecer y casi nunca está escrito en ninguna parte, y la respuesta es contraintuitiva. El portal en línea de decline-in-value del Assessor declara por escrito que los agentes fiscales no pueden presentar por él. El RP-87 en papel siempre ha llevado un bloque de agente, y una línea de Agent Signature junto a la de Owner Signature. El Assessment Appeals Board opera un acceso construido específicamente para agentes. Lo que está cerrado es un canal, no la relación de representación.
Los tres textos de origen: portal en línea del Assessor / RP-87 / lacaab.lacounty.gov
El portal en línea del Assessor declara por escrito que los agentes fiscales no pueden presentar en línea.
El RP-87 en papel incluye un campo Agent/Company Name y su propia línea de Agent Signature con fecha. El Assessor contempla claramente que un agente presente en papel la solicitud de revisión en nombre del propietario.
El Assessment Appeals Board construyó un acceso para agentes. El portal en línea del Assessor no tiene ninguno. Dos puertas distintas.
La palabra repetida en “To file online online” es la forma en que la frase está publicada en lacaab.lacounty.gov. El texto del condado se reproduce aquí sin corrección.
El EXM-202 dice en su propio texto que el formulario no es válido sin un Tax Agent Registration Number vigente, salvo que se aplique una de las exclusiones del Los Angeles County Code Section 2.165.010(G). Hasta que ese número se emita, lo que usted recibe es la valuación, el expediente de pruebas y los formularios completados hasta la línea de la firma, que usted firma y presenta, y no una presentación hecha por un agente. El contrato de servicio dice lo mismo.
Una sola firma, cuatro documentos: tres autorizaciones y un contrato de servicio
En Los Angeles County el Assessor y el Assessment Appeals Board son oficinas separadas que no comparten expedientes, y las autorizaciones son dos juegos distintos. Una sola firma genera los cuatro de una vez:
| Documento | A quién obliga | Cuánto dura | Por qué se necesita |
|---|---|---|---|
| EXM-202 Part II | Assessor / Auditor-Controller / Treasurer-Tax Collector | 4 años desde la fecha de firma | Cubre la vía del RP-87. Texto literal del formulario: Agent has full authority to handle all assessment matters with your office. |
| AAB-102 | Assessment Appeals Board | Hasta 4 años calendario consecutivos | Autoriza al agente a firmar y presentar la solicitud de apelación. Solo la primera presentación. |
| Autorización de la Rule 305 | Autorización general por escrito | Igual que arriba | Contiene los seis elementos de la Property Tax Rule 305(a)(1). BOE Annotation 180.0006: no se exige ningún formulario determinado. Este es el documento que §17537.9(e) exige adjuntar. |
| Contrato de servicio | Entre usted y nosotros | Los años autorizados que se indican en él; termina antes si usted revoca la autorización por escrito o si la propiedad cambia de dueño | Establece el porcentaje de honorarios contingentes, el momento a partir del cual se permite facturar y la forma de cancelar el encargo. |
Dos notas al pie sobre esos cuatro documentos, con el texto en que se apoyan
Texto literal del formulario: This form may only be used for an Assessment Appeal by a taxpayer who has already filed an application. Se emite por tanto por separado, una vez presentado el AAB-100 y recibido un Application Number. Rige el cambio de agente, el desistimiento y el acuerdo de valor con el Assessor.
El alcance puede redactarse como toda parcela y toda tasación dentro de Los Angeles County, de modo que varias unidades requieren una sola firma. No se admite la autorización retroactiva: un año ya transcurrido no puede firmarse después de los hechos.
Cómo se produce la estimación de mercado
La valuación toma cada unidad de condominio del área cubierta, 103,653 en total, una por una, a la fecha de gravamen del 1 de enero. Para cada unidad se aplican hasta cuatro métodos independientes, tantos como sostengan las ventas registradas. Cuando se puede aplicar al menos un método, la página de la unidad muestra cómo se compara la estimación con el valor tasado y en qué tipo de pruebas se basa, y las ventas comparables en sí van en las pruebas que se presentan al Assessor y al Assessment Appeals Board; cuando no se puede aplicar ninguno, no se publica ninguna estimación, y la nota de abajo da el recuento.
Los resultados se publican en tres posturas, de conservadora a agresiva, y el sitio muestra por defecto la cifra central. Cuando los métodos discrepan de forma material, la unidad queda marcada en su propia página, porque una dispersión amplia dice algo sobre la prueba y no sobre el inmueble. Los métodos en sí, y los ajustes que contienen, no se publican: son el producto del trabajo. La presentación se sostiene o cae por las ventas comparables, y esas se publican íntegras.
De 103,653 unidades, 13,090 (12.6%) no sostienen ningún método, y para ellas no se publica estimación. 57.5% de ellas son unidades cuyo identificador no puede resolverse contra el registro del edificio. En ese caso la página informa que el valor no puede calcularse, en lugar de mostrar una cifra inventada.
El calendario
Las fechas son del condado, no nuestras.
- 1. Recepción, valuación, autorización
Se confirma el AIN contra el valor en el padrón, se produce una opinión de valor al 1 de enero con las ventas comparables que la respaldan, y el propietario firma una sola vez. Una copia de la autorización se incluye con las presentaciones.
- 2. Presentación durante 7/2 – 11/30, las dos el mismo día
RP-87 al Assessor, sin cargo del condado, y AAB-100 al Assessment Appeals Board con la tasa de $46. El 30 de noviembre es el plazo legal; el 1 de octubre es solo un punto de control impreso en el RP-87.
- 3. Decisión del Assessor / programación y audiencia del Assessment Appeals Board
El Assessor reduce o confirma el valor; cuando esa conclusión se discute, la vía del Assessment Appeals Board continúa. Una vez que el Assessment Appeals Board programa el caso, la prueba se presenta por el portal AAP, y el plazo es el indicado en el aviso de programación — compruébelo en cuanto le llegue el aviso.
- 4. Cerrado
La reducción queda inscrita, el valor queda confirmado o se desiste de la apelación. Registramos el avance del caso por etapas y solo lo mostramos al propietario registrado: en su cuenta, después de iniciar sesión, o en el portal del caso con su número de caso y el correo electrónico con el que firmó.
Empiece por la dirección de una unidad
La consulta, la valuación y la firma no tienen cargo alguno, y en esa etapa no hay nada que pagar. Conforme a Cal. B&P §17537.9(c), ningún oferente de un servicio de presentación para reducción de tasación puede cobrar, exigir ni recaudar dinero alguno antes de que la solicitud se haya presentado ante el Assessor o ante el clerk of the assessment appeals board.