Quiénes somos

Hacemos una sola cosa: valuamos condominios de California unidad por unidad y, cuando una unidad figura en el padrón fiscal por encima de su valor de mercado, presentamos la solicitud para que esa tasación se rebaje. Solo condominios. Solo Los Angeles County. Nuestra sede está en Los Angeles.

Por qué solo condominios

El condominio es el tipo de vivienda más fácil de valuar mal. Dentro de un mismo edificio, el piso 8 y el 28, la línea 01 y la 07, 900 pies cuadrados y 2,400, pueden diferir en un tercio en el precio por pie cuadrado. Un promedio de precio por pie cuadrado del barrio falla en los dos extremos. Nuestros tres primeros modelos murieron precisamente así.

El método correcto no necesita suposiciones. Un edificio con suficiente historial de ventas propio revela su propia curva de altura, su propia elasticidad al tamaño y su propia prima de orientación; las ventas dentro de la ventana legal fijan después el nivel. En una torre de 500 unidades a menudo se puede trabajar con 300 ventas registradas o más. Una casa unifamiliar no permite esto, porque cada casa es una muestra de uno. Un condominio sí lo permite. Por eso solo hacemos condominios.

Qué está haciendo el mercado

Los precios de los condominios del condado han caído dos años consecutivos

Precio mediano mensual de venta de condominios y cooperativas (co-ops) de Los Angeles County: $650,000 en agosto de 2024, $640,000 en agosto de 2025, $626,761 en agosto de 2026 — una caída del 3.6% en dos años, y del 7.1% desde el máximo de marzo de 2025 de $675,000 dentro de ese tramo. Once de los últimos catorce meses fueron negativos en términos interanuales. Los días medianos en el mercado pasaron de 47 a 70. En agosto de 2026 se vendieron 693 unidades, un 8.3% menos que un año antes.

Fuente: Redfin, mercado de vivienda de Los Angeles County (Condos/Co-ops); Redfin declara como base propia el MLS y los registros públicos. Datos hasta agosto de 2026, extraídos el 27 de septiembre de 2026. El −3.6% a dos años, el −7.1% desde el máximo y el recuento de once de catorce meses son aritmética nuestra sobre su serie mensual publicada.

El centro cayó mucho más que el condado

El precio mediano de venta de condominios en DTLA pasó de $615,000 en agosto de 2024 a $469,885 en agosto de 2026 — una caída del 23.6% en dos años y del 11.3% interanual. Los días medianos en el mercado pasaron de 90 a 164. El precio por pie cuadrado es de $537, un 9.6% menos que un año antes. Hay 264 condominios en venta ahora mismo, con un precio de oferta mediano de $598,000 y, de forma típica, 114 días en el mercado; al ritmo de agosto, de 36 ventas, eso equivale a 7.3 meses de oferta. El 30.6% de los anuncios ha rebajado su precio, y las viviendas se cierran al 96.3% del precio de oferta.

Fuente: Redfin, mercado de vivienda de Downtown Los Angeles (Condo); las cifras de oferta provienen de la página de anuncios de condominios del mismo barrio. Datos hasta agosto de 2026, extraídos el 27 de septiembre de 2026. Los $537 por pie cuadrado, la proporción de 30.6% de anuncios con rebaja de precio y la razón de 96.3% entre precio de venta y precio de oferta cubren todos los tipos de vivienda, no solo condominios; los 7.3 meses de oferta son 264 divididos por 36, aritmética nuestra y no una métrica de Redfin.

En el mismo año, el padrón fiscal del condado marcó un récord

El padrón de Los Angeles County de 2026 alcanzó $2.272 billones de valor neto imponible, $96 mil millones más, o un 4.42% interanual — un decimosexto año consecutivo de crecimiento, con una recaudación prevista de más de $27 mil millones de impuesto sobre la propiedad, sobre 2,399,978 parcelas de bienes inmuebles imponibles.

Fuente: comunicado de Los Angeles County del 14 de julio de 2026, emitido por la oficina del Assessor. Ese comunicado no contiene ninguna cifra de Proposition 8 ni de decline-in-value, de modo que los recuentos de la sección siguiente provienen de otra fuente.

Por qué construimos esto

Proposition 8, aprobada en 1978, es explícita: cuando el valor de mercado cae por debajo del valor del año base ajustado, la tasación debe rebajarse, y restablecerse cuando el mercado se recupere. R&T §51(a)(2) toma el menor de los dos, sin umbral mínimo de ninguna clase.

La condición es que hay que pedirlo. La fecha de gravamen es 1/1. La ventana es 7/2 – 11/30. Las ventas comparables no pueden ser posteriores a 3/31. Ninguna de esas tres fechas la fija el propietario, y perderlas cuesta un año completo.

Ley y fechas: el texto de R&T §51(a)(2) está en leginfo.legislature.ca.gov; la fecha de gravamen y el corte de ventas comparables están impresos en el formulario RP-87 (REV. 7/26); la ventana del 2 de julio al 30 de noviembre consta en la página informativa del Assessment Appeals Board del condado.

El condado publica el recuento. Inmuebles con una reducción por Proposition 8: 23,700 en 2016, con un mínimo de 10,700 en 2022, y de vuelta a 15,400 en 2023 y 16,300 en 2024. Puestos los 16,300 de 2024 junto a las 2,399,978 parcelas imponibles del condado en 2026 — las dos cifras son de años distintos, de modo que solo deben leerse como un orden de magnitud — resulta menos de siete de cada mil.

Muchas más de 16,000 unidades han perdido valor. Lo que falta no es un mercado. Es alguien que haga la aritmética unidad por unidad, reúna la prueba y la presente antes del 30 de noviembre.

Los recuentos: informes anuales del Los Angeles County Assessor — de 2016 a 2022 del informe de 2023, p. 26; 2023 y 2024 del informe de 2025, p. 34. Una salvedad que conviene dejar dicha: cada página del informe de 2025 lleva el sello DRAFT, aunque sus cifras de 2018–2022 coinciden línea por línea con el informe de 2023 sin sello, y el informe de 2026 todavía no ha salido. Menos de siete de cada mil es nuestra propia división de un recuento de 2024 entre un recuento de parcelas de 2026, dos años distintos.

Lo que hemos hecho hasta ahora

Nuestra ejecución completa del 19 de septiembre de 2026: 1,336 edificios de condominios de 50 unidades o más, 69,041 unidades en total; 56,590 unidades produjeron un valor de mercado; en 18,568 de ellas, repartidas en 984 edificios y 88 códigos postales, el valor en el padrón está por encima de nuestra estimación de mercado. Para esas unidades la reducción mediana es del 11.94% del valor en el padrón, construida a partir de una mediana de 6 ventas comparables por unidad con un ajuste bruto mediano del 11.1%. De los 1,336 edificios, 186 se omitieron por completo porque el edificio no tenía suficientes ventas propias que cumplieran los requisitos, y de los 1,150 que sí produjeron un modelo, 728 pasaron nuestro propio control de calidad. No completamos los parámetros de un edificio con promedios de toda la ciudad.

Estos son los resultados de nuestro modelo, no las conclusiones del condado. Si el condado está de acuerdo se decide expediente por expediente.

Fuente: nuestra propia ejecución completa del 19 de septiembre de 2026, limitada a edificios de 50 unidades o más. Cada cifra anterior se recalculó a partir del detalle por edificio y por unidad de esa ejecución.

Qué tan exactas son las valuaciones — medido, no afirmado

Cada edificio pasa una prueba leave-one-out: se retira una venta, se estima a partir de las demás y se mide la diferencia. En los 728 edificios que pasaron el control de calidad, la mediana del error absoluto mediano leave-one-out de cada edificio es del 9.07%, con un R² mediano del modelo por edificio de 0.936.

Un edificio concreto puede salir mucho mejor, y mucho peor. El que más hemos trabajado es 877 S Francisco St — 514 unidades, 314 ventas en el modelo — con un error absoluto mediano leave-one-out del 3.31% y un R² de 0.909. Ese es un edificio, no un resultado típico; el resultado típico es la línea anterior.

No somos tasadores con licencia. Lo que producimos no es un avalúo ni se presenta como tal, y nuestras presentaciones lo dicen.

Lo que podemos y lo que no podemos hacer ahora mismo

Podemos: valuar cada unidad, armar el expediente de pruebas, completar el RP-87 y el AAB-100, entregarle el expediente y seguirlo hasta su resolución. No podemos, ahora mismo, firmar y presentar como su agente. Todavía no tenemos el Tax Agent Registration Number del Los Angeles County Code 2.165, y el EXM-202 indica en su propio texto que el formulario «is not valid without a current Tax Agent Registration Number unless one of the exclusions exist under Los Angeles County Code Section 2.165.010 (G)». Por eso hoy este servicio tiene una sola forma: nosotros preparamos, usted firma y presenta. No lo vamos a describir de otra manera hasta tener ese número en mano.

California no tiene ninguna licencia ni registro estatal para agentes de impuestos sobre la propiedad. La AB 2415 (2014), que habría creado un requisito de registro estatal, fue vetada el 29 de septiembre de 2014. El registro 2.165 del condado es el único requisito de licencia que tiene este negocio.

Fuentes: que el deber de registro 2.165 cubre el trabajo de decline-in-value consta en la página de registro de agentes fiscales del Assessment Appeals Board del condado; el expediente legislativo del veto de la AB 2415 está en leginfo.ca.gov. La oración citada arriba sobre el Tax Agent Registration Number vigente está impresa en el propio formulario EXM-202 (REV. 2-26).

Honorarios

Si no hay ahorro de impuestos, no hay honorarios. Si hay ahorro, cobramos el 30% del ahorro fiscal efectivo del primer año, medido por la factura de impuestos corregida o el aviso de reembolso que emita el Auditor-Controller de Los Angeles County — nunca por nuestra propia estimación. No cobramos nada en absoluto antes de que su solicitud esté presentada — eso no es una promoción, es lo que exige Cal. B&P §17537.9(c). Adelantamos la tasa de presentación de $46 del Assessment Appeals Board y la recuperamos de ese ahorro; si no hay ahorro, la absorbemos nosotros y nunca se la cobraremos a usted. Pedir al Assessor una revisión por decline-in-value no tiene cargo alguno y usted puede hacerlo por su cuenta — la ley nos obliga a decírselo.

Las condiciones completas de honorarios están en la página de honorarios.

Fuentes: la tasa de presentación de $46 consta en la página informativa del Assessment Appeals Board del condado; que la revisión por decline-in-value del Assessor no tiene cargo consta en la página de decline-in-value del Assessor.

Lo que no se nos permite decir

Nadie puede prometer un resultado; la ley de California lo prohíbe (§17537.9(a)(1)). No estamos asociados con ninguna agencia gubernamental y no tenemos autorización ni designación de ningún organismo público (§17537.9(a)(6)). El Assessment Appeals Board tiene la facultad de subir el valor de un inmueble, aunque no por encima de su valor protegido por Proposition 13. La divulgación completa exigida por ley está en la página de divulgaciones obligatorias.

Siguiente paso

Para saber si su unidad está tasada por encima de su valor este año, escriba la dirección y le mostramos la cifra que calculamos. Decida después de leerla.

Consultar mi propiedad

Todas las fuentes oficiales que citamos en cualquier parte de este sitio están enumeradas en la página de fuentes.