关于我们

我们只做一件事：给加州的公寓（condo）逐户做估值，然后把被高估的那一户的评估值申请下调。只做公寓，只做洛杉矶县，人在洛杉矶。

为什么只做 condo

公寓是最容易被估错的一类住宅。同一栋楼里，8 楼和 28 楼、01 户型和 07 户型、900 平方英尺和 2,400 平方英尺，单价能差出三成。用“这一带每平方英尺多少钱”去套，两头都套不准 —— 我们自己前三版模型就是这样被自己推翻的。

正确的做法不用猜：同一栋楼的历史成交足够多，就能把这栋楼自己的楼层曲线、面积与单价的关系、朝向溢价都量出来，再用留置日前后的窗口成交把价格水平定住。一栋 500 户的楼，我们能拿到的成交常常有 300 笔以上。独栋做不到这件事，每栋都是孤例；公寓能，所以我们只做公寓。

最近的市场环境

全县公寓中位成交价连着两年往下走

洛杉矶县 condo/co-op 月度中位成交价：2024 年 8 月 $650,000 → 2025 年 8 月 $640,000 → 2026 年 8 月 $626,761，两年 −3.6%；从这段里的高点 2025 年 3 月 $675,000 算起是 −7.1%。过去 14 个月里有 11 个月同比为负。中位在市天数从 47 天拉到 70 天；2026 年 8 月成交 693 套，同比 −8.3%。

数据来源：Redfin · 洛杉矶县房市（Condos/Co-ops 档），Redfin 自述口径为 MLS 与公开记录。数据截至 2026 年 8 月，取数日 2026 年 9 月 27 日。两年 −3.6%、自高点 −7.1%、以及“14 个月里 11 个月为负”这三项，是我们按它公布的月度序列自己算的。

Downtown 的公寓跌得比全县深得多

DTLA 的 condo 中位成交价从 2024 年 8 月 $615,000 掉到 2026 年 8 月 $469,885，两年 −23.6%，同比 −11.3%。中位在市天数从 90 天拉到 164 天。成交单价每平方英尺 $537，同比 −9.6%。现在挂在市场上 264 套公寓，中位要价 $598,000，典型挂牌 114 天；按 8 月 36 套的成交速度，是 7.3 个月的库存。30.6% 的挂牌降过价，成交价只到要价的 96.3%。

数据来源：Redfin · Downtown Los Angeles 房市（Condo 档）；在售数字来自 同一社区的在售公寓页。数据截至 2026 年 8 月，取数日 2026 年 9 月 27 日。每平方英尺 $537、降价比例 30.6%、成交价/要价 96.3% 这三项是全部房型口径，不是纯 condo；7.3 个月库存是 264 ÷ 36，我们自己的除法，不是 Redfin 的口径。

同一年，全县册上总值创了历史纪录

2026 年洛杉矶县应税净值 $2.272 万亿，同比增加 $960 亿（+4.42%），连续第 16 年增长，预计带来超过 $270 亿房产税收入；全县共 2,399,978 个应税不动产地块。

数据来源：洛杉矶县官网新闻稿，2026 年 7 月 14 日，由 Assessor 办公室发布。这份稿子里没有任何 Prop 8 / 降值的数字，所以下一节的户数另有出处。

为什么做这个

Prop 8（1978 年通过）说得很清楚：市值跌到基准年值以下，评估值应当下调；市场回来了，再恢复回去。R&T §51(a)(2) 取两者中的较低者，没有任何起征门槛。

问题在于这是申请制。留置日是 1/1，窗口是 7/2 – 11/30，可比成交不能晚于 3/31。这三个日期都不由您定，错过就是一整年。

法条与日期出处：R&T §51(a)(2) 原文见 leginfo.legislature.ca.gov；留置日与可比成交截止日取自 RP-87（REV. 7/26）表面原文；7 月 2 日至 11 月 30 日的窗口见 洛杉矶县申诉委员会的申诉说明页。

县里自己公布的数字：带着 Prop 8 临时下调的物业数，2016 年 23,700 户，一路降到 2022 年谷底 10,700 户，之后 2023 年回到 15,400 户、2024 年 16,300 户。把 2024 年的 16,300 户放到 2026 年全县 2,399,978 个应税地块旁边看（两个数字年份不同，只作量级对比），不到千分之七。

跌了的楼不止 1.6 万户。差的不是市场，是有没有人逐户把账算出来、把证据组起来、在 11 月 30 日之前递进去。

户数出处：洛杉矶县 Assessor 年报 —— 2016 至 2022 各年见 2023 年报 第 26 页；2023 与 2024 两年见 2025 年报 第 34 页。要说明的是：2025 年报每一页都印着 DRAFT，它的 2018–2022 段与无水印的 2023 年报逐个吻合；2026 年报尚未发布。“不到千分之七”是我们把 2024 年的户数除以 2026 年的地块数得出的，两个数字年份不同。

我们已经做了多少

2026 年 9 月 19 日那次全量跑：扫了 1,336 栋 50 户以上的公寓楼共 69,041 户；逐户跑出市值的 56,590 户；其中册上值高于我们市值估算的 18,568 户，分布在 984 栋楼、88 个邮编。这些户的中位下调幅度是册上值的 11.94%，每户中位用到 6 笔可比成交，中位毛调整 11.1%。1,336 栋里有 186 栋因为本楼合格成交不足被整栋跳过；建起模型的 1,150 栋里，728 栋过了我们自己的质量门 —— 我们不拿全市平均值去填某一栋楼的参数。

这些是我们模型的输出，不是县里的结论。县里认不认，要一份一份看。

出处：我们自己 2026 年 9 月 19 日的全量跑，只纳入 50 户以上的楼。上面每个数字都是从那次跑的逐楼、逐户明细现算的。

估值准不准，我们自己测

每栋楼都做留一验证：把一笔成交拿掉，用剩下的去估它，再看差多少。728 栋过了质量门的楼，把各楼的留一绝对误差中位数再取一次中位，是 9.07%；楼栋模型 R² 的中位是 0.936。

单栋会好得多，也会差得多。我们做得最深的一栋是 877 S Francisco St（514 户，314 笔建模成交）：留一绝对误差中位 3.31%，R² 0.909。这是一栋楼的数，不是典型值 —— 典型值在上面那一行。

我们不是持牌评估师，出的东西不是 appraisal，文件里也照这么写。

我们现在能做什么，不能做什么

能做：逐户估值、组证据包、填 RP-87 与 AAB-100、把材料交到您手上、跟到结案。现在不能做：以代理人身份替您签字提交。洛杉矶县县法 2.165 的 Tax Agent 注册号我们还没有。EXM-202 表上写明：没有现行有效的 Tax Agent 注册号，该表无效，除非属于 County Code 2.165.010 (G) 规定的例外情形（表上原文：“is not valid without a current Tax Agent Registration Number unless one of the exclusions exist under 洛杉矶县县法 Section 2.165.010 (G).”）。所以目前只有“我们准备、您签字提交”这一种形态，拿到注册号之前不会改口。

加州没有全州统一的房产税代理执照或注册制度。AB 2415（2014）原本要设立全州统一的注册要求，已于 2014 年 9 月 29 日被州长否决。县里的 2.165 注册是这门生意唯一的牌照门槛。

出处：2.165 的注册义务覆盖降值申请，见县 申诉委员会 的 Tax Agent 注册页面；AB 2415 被州长否决的立法记录见 leginfo.ca.gov。上文引用的那句关于现行 Tax Agent 注册号的原文，就印在 EXM-202 表（REV. 2-26）上。

收费

没省到税不收费。省到了，按第一年实际省下的税额收 30%。省下多少，以 洛杉矶县 Auditor-Controller 开出的更正税单或退税通知为准，绝不按我们自己的估算。申请递出去之前我们一分钱都不收 —— 这不是优惠，是 Cal. B&P §17537.9(c) 的硬要求。申诉委员会 的 $46 申请费由我们垫付，从省下的税里回收；如果没省到税，这笔钱由我们自己承担，绝不向您追讨。向 Assessor 申请降估值复核本身是免费的，您也可以自己去做 —— 这句话法律要求我们告诉您。

收费的完整口径在收费页。

出处：$46 申请费见 洛杉矶县申诉委员会的申诉说明页；Assessor 的降值复核不收费，见 Assessor 的降值说明页。

我们不能对您说的话

任何人都不能向您承诺结果，加州法律禁止（§17537.9(a)(1)）。我们与任何政府机构无关，也没有获得任何政府部门的授权或指定（§17537.9(a)(6)）。申诉委员会 有权调高物业价值，但不得高于 Proposition 13 保护值。法定披露全文见法定披露页。

下一步

想知道您那一户今年是不是被高估，输入地址就能看到我们算出来的数，看完再决定要不要往下走。

查我的房

我们在全站引用的每一条官方出处，都列在出处页。