회사 소개

당사는 한 가지 일만 합니다. 캘리포니아 콘도미니엄을 세대별로 평가하고, 어떤 세대가 시장가치보다 높은 금액으로 과세대장에 올라 있으면 그 과세평가액을 낮추기 위한 신청을 제출합니다. 콘도미니엄만 취급합니다. Los Angeles County만 담당합니다. 본사는 Los Angeles에 있습니다.

콘도미니엄만 취급하는 이유

콘도미니엄은 가치를 잘못 매기기 가장 쉬운 주택 유형입니다. 같은 건물 안에서도 8층과 28층, 01 라인과 07 라인, 900제곱피트와 2,400제곱피트가 제곱피트당 가격에서 3분의 1까지 차이가 날 수 있습니다. 동네 단위의 제곱피트당 평균값은 양쪽 끝을 모두 놓칩니다. 당사가 처음 만든 세 가지 모델도 바로 그 이유로 폐기되었습니다.

올바른 방법에는 추측이 필요하지 않습니다. 자체 매매 이력이 충분한 건물 하나는 그 건물의 층별 가격 곡선, 면적 탄력성, 향별 프리미엄을 스스로 보여줍니다. 그다음 법정 기간 안의 매매가 수준을 정합니다. 500세대 규모의 타워라면 등기된 매매 300건 이상으로 작업할 수 있는 경우가 많습니다. 단독주택은 이렇게 할 수 없습니다. 모든 주택이 표본 한 건이기 때문입니다. 콘도미니엄은 가능합니다. 그래서 콘도미니엄만 취급합니다.

시장의 현재 상황

카운티 콘도미니엄 가격은 2년 연속 하락했습니다

Los Angeles County 콘도미니엄 및 co-op의 월별 중위 매매가격은 2024년 8월 $650,000, 2025년 8월 $640,000, 2026년 8월 $626,761입니다. 2년간 3.6% 하락했고, 같은 구간의 고점인 2025년 3월 $675,000과 비교하면 7.1% 하락했습니다. 최근 14개월 중 11개월이 전년 동월 대비 마이너스였습니다. 중위 시장 체류일수는 47일에서 70일로 늘었습니다. 2026년 8월 거래는 693세대로 전년 동월 대비 8.3% 감소했습니다.

출처: Redfin, Los Angeles County 주택시장 (Condos/Co-ops). Redfin은 자체 기준을 MLS와 공개 기록이라고 밝히고 있습니다. 2026년 8월까지의 데이터이며 2026년 9월 27일에 받았습니다. 2년 −3.6%, 고점 대비 −7.1%, 그리고 14개월 중 11개월이라는 집계는 공표된 월별 시계열을 당사가 직접 계산한 값입니다.

다운타운은 카운티 전체보다 훨씬 크게 하락했습니다

DTLA 콘도미니엄 중위 매매가격은 2024년 8월 $615,000에서 2026년 8월 $469,885로, 2년간 23.6%, 전년 동월 대비 11.3% 하락했습니다. 중위 시장 체류일수는 90일에서 164일로 늘었습니다. 제곱피트당 가격은 $537로 전년 동월 대비 9.6% 낮습니다. 현재 매물로 올라온 콘도미니엄은 264건이고, 중위 호가는 $598,000, 통상 시장 체류일수는 114일입니다. 8월 거래 속도인 36건을 기준으로 하면 7.3개월분 물량입니다. 매물의 30.6%가 가격을 내렸고, 거래는 호가의 96.3% 수준에서 성사되고 있습니다.

출처: Redfin, Downtown Los Angeles 주택시장 (Condo). 매물 관련 수치는 같은 지역의 콘도미니엄 매물 페이지에서 가져왔습니다. 2026년 8월까지의 데이터이며 2026년 9월 27일에 받았습니다. 제곱피트당 $537, 가격을 내린 매물 비중 30.6%, 호가 대비 성사가격 비율 96.3%는 콘도미니엄만이 아니라 모든 주택 유형을 포함한 수치입니다. 7.3개월분 물량은 264를 36으로 나눈 값이며, Redfin의 지표가 아니라 당사의 계산입니다.

같은 해에 카운티 과세대장은 사상 최고치를 기록했습니다

2026년 Los Angeles County 과세대장의 순 과세 대상 가액은 2.272조 달러에 이르렀고, 전년 대비 960억 달러, 즉 4.42% 늘었습니다. 16년 연속 증가이며, 재산세 수입은 270억 달러를 넘을 것으로 예상되고, 과세 대상 부동산 필지는 2,399,978건입니다.

출처: 2026년 7월 14일 Assessor 측이 발표한 Los Angeles County 보도자료. 이 보도자료에는 Proposition 8이나 가치 하락 관련 수치가 없으므로, 다음 절의 집계는 다른 자료에서 가져왔습니다.

이 서비스를 만든 이유

1978년에 통과된 Proposition 8은 명확합니다. 시장가치가 조정 기준연도 가액 아래로 떨어지면 과세평가액을 낮추고, 시장이 회복되면 되돌립니다. R&T §51(a)(2)는 두 값 중 낮은 쪽을 취하며, 어떠한 최소 기준선도 두지 않습니다.

문제는 신청을 해야 한다는 점입니다. 과세기준일은 1/1입니다. 제출 기간은 7/2 – 11/30입니다. 비교 매매 사례는 3/31 이후일 수 없습니다. 이 세 날짜는 어느 것도 소유자가 정하지 않으며, 놓치면 한 해를 통째로 잃습니다.

법령과 날짜: R&T §51(a)(2) 원문은 leginfo.legislature.ca.gov에 있습니다. 과세기준일과 비교 매매 사례 기한은 RP-87 (REV. 7/26) 서식에 인쇄되어 있습니다. 7월 2일부터 11월 30일까지의 기간은 카운티 Assessment Appeals Board 안내 페이지에 명시되어 있습니다.

집계는 카운티가 공표합니다. Proposition 8 감액이 적용된 부동산은 2016년 23,700건이었고 2022년 10,700건까지 줄었다가 2023년 15,400건, 2024년 16,300건으로 다시 늘었습니다. 2024년의 16,300건을 2026년 카운티 과세 대상 필지 2,399,978건과 나란히 놓으면 — 두 수치는 서로 다른 연도의 것이므로 자릿수 감각으로만 읽어야 합니다 — 1,000건 중 7건에 미치지 않습니다.

가치가 떨어진 세대는 16,000세대를 훨씬 넘습니다. 없는 것은 시장이 아닙니다. 세대별로 계산하고 증거를 모아 11월 30일 전에 제출하는 사람이 없는 것입니다.

집계 출처: Los Angeles County Assessor 연차보고서 — 2016년부터 2022년까지는 2023년 보고서 26쪽, 2023년과 2024년은 2025년 보고서 34쪽입니다. 한 가지 유보 사항을 밝혀 둡니다. 2025년 보고서는 모든 쪽에 DRAFT 표시가 있습니다. 다만 그 보고서의 2018–2022년 수치는 표시가 없는 2023년 보고서와 한 줄씩 일치하며, 2026년 보고서는 아직 나오지 않았습니다. 1,000건 중 7건에 미치지 않는다는 수치는 2024년 집계를 2026년 필지 수로 나눈 당사의 계산이며, 서로 다른 두 연도의 수치입니다.

지금까지 한 일

2026년 9월 19일 전수 실행 결과입니다. 50세대 이상 콘도미니엄 건물 1,336개, 총 69,041세대를 대상으로 했고, 56,590세대에서 시장가치가 산출되었습니다. 그중 18,568세대는 대장 가액이 당사의 시장가치 추정치보다 높았으며, 984개 건물과 88개 ZIP 코드에 걸쳐 있습니다. 해당 세대의 감액 폭 중위값은 대장 가액의 11.94%이며, 세대당 비교 매매 사례 중위 6건, 총 조정률 중위 11.1%를 바탕으로 산출했습니다. 1,336개 건물 중 186개는 요건을 충족하는 자체 매매가 부족해 건물 전체를 제외했고, 모델이 산출된 1,150개 중 728개가 당사의 품질 기준을 통과했습니다. 한 건물의 모수를 시 전체 평균으로 메우지 않습니다.

이 수치는 당사 모델의 산출물이며 카운티의 결론이 아닙니다. 카운티가 동의하는지는 사건별로 하나씩 결정됩니다.

출처: 50세대 이상 건물로 한정한 2026년 9월 19일 당사 전수 실행. 위의 모든 수치는 해당 실행의 건물별·세대별 세부 데이터에서 다시 계산했습니다.

평가가 얼마나 정확한가 — 측정한 값이며 주장이 아닙니다

모든 건물에 단일 제외 교차검증을 적용합니다. 매매 한 건을 빼고 나머지로 그 값을 추정한 뒤 차이를 측정합니다. 품질 기준을 통과한 728개 건물에서, 각 건물의 중위 절대오차의 중위값은 9.07%이고, 건물 모델 R²의 중위값은 0.936입니다.

개별 건물은 훨씬 좋을 수도, 훨씬 나쁠 수도 있습니다. 가장 공을 들인 건물은 877 S Francisco St입니다. 514세대, 모델에 사용한 매매 314건으로, 중위 절대오차는 3.31%, R²는 0.909입니다. 이는 건물 하나의 수치이며 일반적인 결과가 아닙니다. 일반적인 결과는 위 문단의 수치입니다.

당사는 면허 감정평가사가 아닙니다. 당사가 산출하는 것은 감정평가가 아니며 그렇게 표현하지도 않습니다. 제출 서류에도 그 사실을 적습니다.

현재 할 수 있는 일과 할 수 없는 일

할 수 있는 일은 세대별 가치 평가, 증거 자료집 작성, RP-87과 AAB-100 작성, 서류 일체 전달, 그리고 결론이 날 때까지의 추적입니다. 현재 할 수 없는 일은 대리인으로서 서명해 제출하는 것입니다. Los Angeles County Code 2.165의 Tax Agent Registration Number를 아직 보유하지 않았습니다. EXM-202 서식 자체에는 “is not valid without a current Tax Agent Registration Number unless one of the exclusions exist under Los Angeles County Code Section 2.165.010 (G).”라고 적혀 있습니다. Los Angeles County Code Section 2.165.010 (G)의 예외에 해당하지 않으면, 현행 등록번호 없이는 이 서식이 유효하지 않다는 뜻입니다. 따라서 현재 이 서비스의 형태는 하나뿐입니다. 당사가 준비하고 소유자가 서명해 제출합니다. 등록번호를 확보하기 전까지 다르게 설명하지 않습니다.

캘리포니아에는 주 단위의 재산세 대리인 면허나 등록 제도가 없습니다. 주 단위 등록 의무를 신설하려던 AB 2415(2014)에는 2014년 9월 29일 거부권이 행사되었습니다. 이 사업에 적용되는 유일한 인가 관문은 카운티의 2.165 등록입니다.

출처: 2.165 등록 의무가 가치 하락 업무에 적용된다는 점은 카운티 Assessment Appeals Board의 세무 대리인 등록 페이지에 명시되어 있습니다. AB 2415 거부에 관한 입법 기록은 leginfo.ca.gov에 있습니다. 위에 인용한 현행 Tax Agent Registration Number 관련 문장은 EXM-202 서식(REV. 2-26) 자체에 인쇄되어 있습니다.

수수료

세금이 줄지 않으면 수수료도 없습니다. 세금이 줄면 첫해 실제 세금 절감액의 30%를 수수료로 받습니다. 절감액은 Los Angeles County Auditor-Controller가 발행한 정정 세금 고지서나 환급 통지서로 산정하며, 당사의 추정치로는 절대 산정하지 않습니다. 신청서가 제출되기 전에는 어떠한 금액도 받지 않습니다. 이는 판촉이 아니라 Cal. B&P §17537.9(c)가 요구하는 사항입니다. Assessment Appeals Board 접수 수수료($46)는 당사가 먼저 납부하고 그 절감액에서 회수합니다. 절감액이 없으면 당사가 부담하며, 소유자에게 이 비용을 청구하지 않습니다. Assessor에게 가치 하락 재검토를 요청하는 것 자체는 비용이 들지 않으며 소유자가 직접 할 수도 있습니다. 법에 따라 이 점을 알려 드립니다.

수수료 조건 전문은 수수료 페이지에 있습니다.

출처: 접수 수수료 $46은 카운티 Assessment Appeals Board 안내 페이지에 명시되어 있습니다. Assessor의 가치 하락 재검토에 비용이 들지 않는다는 점은 Assessor의 decline-in-value 페이지에 명시되어 있습니다.

법적으로 말할 수 없는 사항

누구도 결과를 약속할 수 없습니다. 캘리포니아 법이 이를 금지합니다(§17537.9(a)(1)). 당사는 어떤 정부 기관과도 관련이 없으며, 어떤 공공기관으로부터도 권한이나 지정을 받지 않았습니다(§17537.9(a)(6)). Assessment Appeals Board는 부동산 가액을 올릴 권한도 가지고 있습니다. 다만 Proposition 13으로 보호되는 가액을 넘길 수는 없습니다. 법으로 요구되는 고지 전문은 법정 고지 사항 페이지에 있습니다.

다음 단계

올해 해당 세대의 과세평가액이 시장가치보다 높은지 확인하려면 주소를 입력하십시오. 당사가 계산한 수치가 표시됩니다. 판단은 그 수치를 읽은 뒤에 하시면 됩니다.

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