420 S San Pedro St
161 unidades · Construido en 1922 · 90013
Unidades tasadas por encima del mercado, según nuestra estimación
Mostrar las 161 unidades
92 tasadas por encima del mercado 61 sin sobretasación Dentro del ruido 8
Verde = se estima que el valor tasado está por encima del mercado. Rojo = no se observa sobretasación. Gris = no hay datos suficientes para afirmarlo. La cifra en dólares de una unidad está en la página de esa unidad, no aquí.
De 5 unidades de este edificio solo hay pruebas indirectas, por lo que deben leerse como referencia y no como conclusión; la nota de abajo explica por qué.
Cómo leer esta página (y qué significan las etiquetas)
Para cada unidad se estima cuánto valía en la fecha de gravamen y se contrasta con el valor tasado del condado. Cuando el valor tasado es el mayor de los dos, el ahorro anual es esa brecha × 1.18738%, solo ad valorem; los cargos fijos que no varían con el valor quedan fuera. La aritmética de una unidad se muestra en la página de esa unidad.
Nuestro error de validación dejando uno fuera es de 5.98% en la mediana y 19.36% en el percentil 90. Un descuento menor que el error mediano no es una señal, y lo marcamos como «dentro del ruido». Un descuento menor que la cifra del percentil 90 todavía puede provenir del modelo y no de la propiedad; la página de cada unidad indica, en palabras sencillas, de qué lado de esa línea cae.
El rojo no significa que no haya caso. Solo significa que, con los datos disponibles, el valor de mercado de esta unidad no está por debajo del valor tasado. Si usted sabe algo que nosotros no vemos —una venta reciente en el edificio, daños graves, una superficie equivocada— mándenoslo y lo calculamos de nuevo.
Qué significan las etiquetas:
- Venta anterior La única prueba es el último precio de venta de esta misma unidad indexado hasta hoy, no la venta de otra unidad del edificio. Nuestra propia auditoría sitúa la dispersión de este canal en 47% para unidades del mismo piso, frente a 6% para las ventas comparables dentro del edificio: dos unidades del mismo piso con la misma superficie pueden salir varias veces separadas solo porque se compraron en años distintos.
- Venta reciente El valor tasado está dentro del 5% de la venta reciente de esta misma unidad, por lo que el padrón se fijó a partir de esa venta. No hay caso para sostener que esté por encima del mercado.
- Código 8 El condado fijó este valor del padrón bajo el código de motivo 8, que el Assessor descifra como “Decline in Value or Mills Act Contract”: puede haber sido reducido ya una vez, o puede ser un contrato Mills Act sobre un edificio histórico. En derecho son cosas distintas, así que tiene que mirarlo una persona.
- Dentro del ruido El descuento es menor que el error mediano del propio modelo.
- Una sola fuente Solo un canal de valuación produjo un valor.
Lo que publicamos sobre una unidad está en la página de esa unidad: el valor tasado, la brecha entre ese valor y nuestra estimación de mercado, lo que esa brecha vale al año, cuán amplio es nuestro margen de error en esa unidad concreta y qué tipos de prueba produjeron la estimación. Esa página está a un clic de la cuadrícula de arriba, y no hay ningún paso de pago en ninguna parte antes de que se haga una presentación.
¿No aparece su número de unidad? Envíe a [email protected] el número de parcela que figura arriba a la izquierda de su factura de impuestos y lo revisamos a mano. No vamos a inventar una cifra de ahorro para una unidad que no encontramos. Buscar otra dirección